不動産投資とは
不動産投資とはマンションやアパートなどを購入し、購入した物件を賃貸することで収益を得ること言います。
近年では、流通量が増し他人へ売却することで収益を得ることもあります。
賃貸で収益を得ることを「インカムゲイン」、売却にて収益を得ることを「キャピタルゲイン」と呼んでいます。
不動産投資の種類には大きく3つあります。 下記に種類毎の説明、メリット、デメリットをまとめました。
区分マンション経営
区分マンション経営とは、マンションの一部屋を購入し、賃貸することで定期的な家賃収入を得る不動産投資のことをを言います。
区分マンションのメリット
- 小額資金で始められる 1K,1Rの区分マンションは、一棟ものと比較して安い金額で購入することができます。また、フルローンで購入が可能な場合もあるので、初期費用が手数料のみということも可能です。
- 流通量が多い 不動産投資も世間に認知されてきており、都心のマンションなどは流通量がかなり増加傾向にあります。
- 分散投資が可能 一棟マンション、一棟アパートなどは、不測の事故や問題（死亡事故、障害事件など）が起きた場合、建物全体の評価・価値が下がってしまいますが、区分マンションだと、建物、エリアで分散して購入することでリスクヘッジになります。
- 出口戦略（売却しやすい） 区分マンションの場合は、一棟ものと比較して金額が安いので、売却する時に買い手が見つかりやすい利点があります。
- 手間がかからない マンションの管理については、基本的に管理会社がついており、面倒な事は全て管理してくれます。
ただし、流通量という観点では近年では１棟マンションなども増加しています。
また天災が起きた場合は、エリアを分散しておくことで修繕費用などのリスクヘッジが可能です。
そのため出口戦略としては一棟ものよりも優れていると言えるでしょう。
一棟ものでも管理会社が基本的に全て管理していますが、細かい決定作業、情報連絡（給湯器の故障、共有部分の修繕）などがあります。
一棟マンション経営
一棟マンション経営とは、マンションを一棟全てを購入し、賃貸することで定期的な家賃収入を得る不動産投資のことをを言います。
一棟マンションのメリット
- 空室のリスクが低い 1部屋が空室になったとしても、他の部屋の家賃収入で補うことができます。
- リフォームや入居条件などの決定権 一棟まるまる自分のマンションになる為、入居条件や修繕対策などは自分で決定できます。
- 修繕積立金の管理 区分マンションの場合は、管理組合が管理しているため、毎月支払うのが一般的です。一棟マンションの場合は、オーナーは自分一人のため管理組合が存在しません。。
- 諸経費が低い 区分マンションを時間差で10戸購入すると、諸経費は10戸分かかります。一方、一棟マンションの場合、10戸建のマンションを購入した場合、諸経費は１度支払うだけで済みます。
- 税制上の優遇 不動産所得が事業的規模になれば、税務上の特典が受けられます。(条件付き)
区分マンションは空室になると収入が0円となり、ローン返済を自己資金から支払わなければなりませんが、一棟の場合は一部屋空室になっても、他の部屋の家賃収入でローン返済が可能です。
そのため修繕積立金は手元に置いたまま運用が可能です。
この「事業的規模」は「5棟10室」と言われます。
所有物件が5棟または10室以上になれば、専従者給与の経費参入や、複式簿記を記入するという条件付きで、65万円の青色申告特別控除など優遇が認められています。
一棟アパート経営
一棟アパート経営とは、アパートを一棟全てを購入し、賃貸することで定期的な家賃収入を得る不動産投資のことをを言います。 マンションとアパートの違いは明確にはなく、準耐火構造、管理人がいないなどの場合はアパートと呼ばれています。
一棟アパートのメリット
- 資金繰り 区分マンションよりは高額で、一棟マンションより低額であり、中間的金額です。
- リフォームや入居条件などの決定権 一棟マンションと同様のメリットになります。
- 修繕積立金の管理 一棟マンションと同様のメリットになります。
- 諸経費が低い 一棟マンションと同様のメリットになります。
- 税制上の優遇 一棟マンションと同様のメリットになります。
一棟マンションではローンが組めない場合でも、低額であるアパートであればローンが可能な場合があります
一棟まるまる自分のアパートになる為、入居条件や修繕対策などは自分で決定できます。
区分マンションの場合は、管理組合が管理しているため、毎月支払うのが一般的です。一棟マンションの場合は、オーナーは自分一人のため管理組合が存在しません。。
そのため修繕積立金は手元に置いたまま運用が可能です。
区分マンションを時間差で10戸購入すると、諸経費は10戸分かかります。一方、一棟マンションの場合、10戸建のマンションを購入した場合、諸経費は１度支払うだけで済みます。
不動産所得が事業的規模になれば、税務上の特典が受けられます。(条件付き)
この「事業的規模」は「5棟10室」と言われます。
所有物件が5棟または10室以上になれば、専従者給与の経費参入や、複式簿記を記入するという条件付きで、65万円の青色申告特別控除など優遇が認められています。